Área de mata nativa: dá para vender? O que fazer com ela

Muitas famílias têm um terreno com mata nativa que ninguém usa. Quase sempre é uma área herdada, longe de quem mora na cidade, que só gera custo: imposto todo ano, cerca, vigilância, risco de invasão e de fogo. E a decisão sobre o que fazer costuma ficar dividida entre vários herdeiros. Se esse é o seu caso, a pergunta é natural: dá para vender essa área, ou fazer algo com ela?

Em alguns casos, uma área com vegetação nativa pode ser usada em compensações ambientais. Mas, para isso, ela precisa estar com a documentação toda em dia, e regularizar um imóvel rural costuma ser caro e demorado. A seguir, veja como isso funciona e por que muitos donos preferem vender a área para uma empresa que cuida de tudo.

Em que uma área com mata nativa pode ser usada

Dependendo do caso, uma área com vegetação nativa preservada pode ser usada em dois tipos de compensação ambiental:

São possibilidades, não garantias. Cada mercado tem as suas exigências, e a procura muda muito de uma região para outra.

O ponto que decide: a área precisa estar 100% regular

Para ser usada em qualquer um dos dois mercados, a área precisa estar com toda a documentação em dia. O órgão ambiental e o cartório pedem, entre outros:

• a matrícula do imóvel atualizada, no cartório de registro de imóveis;
• o georreferenciamento certificado pelo INCRA (SIGEF), o levantamento que localiza os limites do imóvel por coordenadas;
• o CAR (Cadastro Ambiental Rural) do imóvel;
• o CCIR e o ITR em dia, o cadastro e o imposto do imóvel rural;
• o laudo da vegetação, assinado por biólogo ou engenheiro florestal, e a planta e o memorial descritivo da área.

Na prática, poucas áreas herdadas estão assim. As situações mais comuns são:

• documentos desatualizados há anos, com matrícula que não bate com a área real;
• inventário não concluído, ou herdeiros que ainda não chegaram a um acordo;
• imóvel sem georreferenciamento, ou com limites que se sobrepõem aos dos vizinhos;
• CAR não feito ou com pendências, e impostos atrasados.

Resolver tudo isso leva meses e custa caro: topografia, cartório, laudos, impostos atrasados e, às vezes, advogado. E só depois disso a área pode ser oferecida para compensação.

Comercializar a compensação também não é simples

Mesmo com a área regular, vender compensação ambiental não é como vender um terreno. Quem tem a área precisaria:

• encontrar quem precisa compensar, no bioma, na região e no grau de desenvolvimento que a área atende. Essa procura aparece aos poucos, em processos diferentes;
• negociar cada compensação separadamente, muitas vezes só com uma parte da área;
• preparar os documentos e acompanhar a análise de cada processo da CETESB ou da prefeitura;
• cuidar do registro de cada compromisso na matrícula e manter a área preservada para sempre.

Para quem não trabalha com isso, é um caminho longo, técnico e incerto.

Por isso, muitos donos preferem vender a área

Diante disso, muitos donos preferem vender a área para uma empresa que já trabalha com compensação ambiental. A empresa assume a regularização, os documentos e a comercialização, e o dono resolve o assunto de uma vez: deixa de ter os custos da área, e a família não precisa mais decidir o que fazer com ela.

Como a Compensa.lá ajuda

A Compensa.lá compra áreas com mata nativa no Estado de São Paulo para usar em compensação ambiental. Para quem tem uma área que só gera custo, isso resolve os três problemas que costumam travar o assunto:

• A documentação atrasada: a Compensa.lá avalia a área mesmo com documentos desatualizados, e a regularização fica com ela depois da compra.
• A comercialização: encontrar quem precisa compensar e acompanhar os processos no órgão ambiental passa a ser trabalho da Compensa.lá.
• Os custos e a decisão da família: com a venda, o assunto se resolve de uma vez.

Em geral, a Compensa.lá avalia áreas a partir de 20 hectares, com vegetação nativa preservada de Mata Atlântica ou de Cerrado. Conte sobre a sua área.

O que fazer agora

• Quer saber se a sua área pode interessar? Envie os dados da área: município, tamanho e a situação dos documentos, do jeito que estiverem.
• Prefere conversar antes? Fale com a gente pelo WhatsApp.

Base legal

• Compensação pelo corte de vegetação nativa: Lei 11.428/2006 (Mata Atlântica), art. 17; Lei estadual 13.550/2009 (Cerrado); Resolução SEMIL 02/2024, art. 7º, que aceita a preservação de vegetação nativa que já existe.
• Servidão ambiental: Lei 6.938/1981, art. 9º-A. O compromisso é registrado na matrícula e não pode recair sobre APP nem sobre a Reserva Legal mínima.
• Compensação de Reserva Legal: Lei 12.651/2012 (Código Florestal), art. 66. Para quem tinha menos Reserva Legal em 22/07/2008, a lei admite, entre outras formas, usar vegetação nativa excedente de outro imóvel do mesmo bioma. A Reserva Legal mínima em São Paulo é de 20% do imóvel rural (art. 12).

Perguntas frequentes

Uma área de preservação pode ser vendida? Sim. Um imóvel com mata nativa pode ser vendido normalmente, inclusive para uma empresa que trabalha com compensação ambiental.

É possível vender uma APP? E usar a APP ou a Reserva Legal em compensação? A APP (Área de Preservação Permanente), como as margens de rios e o entorno de nascentes, é vendida junto com o imóvel. Mas nem ela nem a Reserva Legal, de 20% em São Paulo, podem ser usadas em compensação: só a vegetação nativa além desse mínimo.

Quanto vale uma área de mata nativa? Não existe valor fixo. Depende da região, da procura, do tamanho, do grau de desenvolvimento da vegetação e da situação dos documentos. O custo e o tempo para regularizar a área entram na conta.

E se os documentos estiverem atrasados? É comum, principalmente em áreas herdadas. A área pode ser avaliada mesmo assim.

Existe um tamanho mínimo? Para a Compensa.lá, em geral, áreas a partir de 20 hectares.

Quanto tempo leva a venda? Depende principalmente da situação dos documentos e de quantos herdeiros precisam assinar.

Fontes

• Lei 11.428/2006 (Mata Atlântica)
• Lei estadual 13.550/2009 (Cerrado)
• Lei 12.651/2012 (Código Florestal)
• Lei 6.938/1981 (servidão ambiental)
• Resolução SEMIL 02/2024