Quem constrói, ou já construiu, na região que abastece a represa Guarapiranga precisa seguir a lei estadual desse manancial. Ela limita o tamanho dos lotes, quanto se pode construir e quanto do terreno precisa ficar sem pavimento, para a água da chuva infiltrar. Quando um empreendimento passa desses limites, a lei permite aprovar ou regularizar a obra com uma compensação. A forma mais usada é vincular ao empreendimento uma área com mata nativa preservada, em outro lugar dentro da própria área de manancial da Guarapiranga. A seguir, veja quando essa compensação é pedida, como o tamanho da área é calculado e que área pode ser usada.

Resumo em 30 segundos

  • A lei da Guarapiranga (Lei estadual 12.233/2006) define, para cada parte da região, o tamanho mínimo do lote, quanto se pode construir e quanto do terreno precisa ficar permeável.
  • Quem passa desses limites pode aprovar ou regularizar o empreendimento com uma compensação, em vez de reduzir o projeto.
  • A conta é simples: a área a compensar é o que falta para cumprir a regra, metro a metro.
  • A forma mais usada é vincular uma área com mata nativa, registrada na matrícula, que precisa ficar dentro da área de manancial da Guarapiranga, em qualquer município dela.
  • Quem aprova, na maioria dos casos, é a CETESB, e os empreendimentos maiores passam também pelo Comitê da Bacia do Alto Tietê.

O que é a área de manancial da Guarapiranga

A APRM Guarapiranga (Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais) é a região cujas águas correm para a represa Guarapiranga, que abastece parte da Grande São Paulo. Ela pega, no todo ou em parte, os municípios de Cotia, Embu das Artes, Embu-Guaçu, Itapecerica da Serra, Juquitiba, São Lourenço da Serra e São Paulo, onde inclui as regiões de Capela do Socorro, M'Boi Mirim e Parelheiros.

Para proteger a água, a lei divide a região em partes, chamadas subáreas, e cada uma tem as suas regras de uso e ocupação do solo. As três que mais pesam num projeto são:

  • o lote mínimo: o tamanho mínimo de cada lote ou, num condomínio, a fração de terreno exigida para cada unidade. Ele vai de 250 m², nas áreas mais urbanizadas, a 5.000 m², nas de baixa densidade;
  • o coeficiente de aproveitamento: quanto se pode construir em relação ao tamanho do terreno;
  • a taxa de permeabilidade: a parte do terreno que precisa ficar sem pavimento, para a água da chuva infiltrar. Vai de 20% a 80% do terreno.

Para saber em que subárea fica um terreno, é preciso consultar os mapas oficiais da área de manancial. O consultor ou o arquiteto do projeto costuma fazer essa verificação.

Uma observação: se o projeto também vai cortar vegetação nativa, essa é outra compensação, com regras próprias, explicada em Compensação ambiental: como funciona. Este texto trata da compensação pelas regras de uso e ocupação do solo do manancial.

Quando a compensação é pedida

A lei permite compensar em duas situações:

  • Empreendimento novo que não cabe nos limites da subárea. O caso mais comum é o condomínio ou loteamento com mais unidades do que o lote mínimo permite. Também pode ser um projeto com mais área construída do que o coeficiente de aproveitamento admite. Num empreendimento novo, a falta de área permeável não pode ser compensada: o próprio projeto precisa cumprir a taxa de permeabilidade.
  • Regularização de uma ocupação que já existe e está fora das regras. Aqui, além do lote e da área construída, também dá para compensar a falta de área permeável. A regularização tem condições próprias, como a data da ocupação e a ligação à rede de esgoto.

Nem toda subárea admite compensação. Na subárea que envolve a represa, por exemplo, ela não é prevista, e nas de ocupação diferenciada e de baixa densidade só vale em casos específicos. Por isso, o primeiro passo é confirmar com o consultor se o terreno está numa subárea que permite compensar.

Como é calculada a área a compensar

A lei não usa multiplicador. A área a compensar é o que falta para o projeto cumprir a regra, metro a metro. No caso mais comum, o de unidades a mais, a conta tem três passos:

  1. Quantas unidades o terreno permite: a área do terreno dividida pelo lote mínimo da subárea.
  2. Quantas unidades o projeto tem a mais do que isso.
  3. A área a compensar: as unidades a mais multiplicadas pelo lote mínimo.

Exemplo ilustrativo, com números hipotéticos.

Passo Conta Resultado
Terreno numa subárea com lote mínimo de 250 m² 20.000 m² ÷ 250 m² 80 unidades permitidas
Projeto do condomínio 200 unidades 120 unidades a mais
Área a compensar 120 × 250 m² 30.000 m² (3 hectares)

Quando o terreno fica em mais de uma subárea, a conta é feita para cada parte e depois somada.

As formas de compensar

A lei prevê seis formas, que podem ser combinadas:

  1. Doar ao poder público um terreno numa área de restrição à ocupação, como margens de rios, ou numa área indicada pelo plano da bacia ou pelo município.
  2. Criar uma RPPN (Reserva Particular do Patrimônio Natural) ou outra área protegida.
  3. Fazer obras que reduzam a poluição que chega à represa ou que recuperem áreas degradadas.
  4. Usar a parte que sobrou de uma área já vinculada a outro empreendimento.
  5. Pagar em dinheiro, para um fundo do Estado (ou do município, quando ele é o licenciador) usado em projetos na própria bacia.
  6. Vincular ao empreendimento uma área com vegetação, que fica preservada e registrada na matrícula do imóvel.

Na prática, a vinculação é a forma mais usada. Nos principais casos aprovados, a compensação foi feita vinculando uma área com mata nativa, em geral com grau de desenvolvimento médio, em outro município da mesma área de manancial. O motivo é prático: o pagamento em dinheiro é calculado por metro quadrado que passa dos limites e, para as áreas que esses projetos precisam compensar, chega a valores muito altos. Doação, RPPN e obras exigem achar, comprar ou executar algo novo, enquanto a vinculação usa uma área com mata que já existe.

Que área pode receber a compensação

A exigência de local é uma só: a área precisa ficar dentro da área de manancial da Guarapiranga. Pode estar em outro município, em outra subárea e longe do empreendimento. Fora isso, nos casos aprovados a área precisou:

  • ter vegetação nativa preservada, em geral em estágio médio ou avançado;
  • ficar fora da APP (Área de Preservação Permanente) e da Reserva Legal do próprio imóvel;
  • estar livre de ocupação;
  • ter a parte usada demarcada por levantamento topográfico e registrada na matrícula, com o dono responsável por preservá-la;
  • ter a documentação em dia e a concordância do proprietário;
  • não ter sido vinculada antes a outro empreendimento.

Uma mesma área pode atender vários empreendimentos, em partes diferentes: a parte que sobra de uma vinculação pode ser usada por outro projeto.

Precisa de uma área dentro da área de manancial da Guarapiranga? Peça a indicação de uma área e um orçamento.

Quem aprova

Na maioria dos casos, quem analisa e aprova a compensação é a CETESB:

  • a CETESB licencia, entre outros, loteamentos, indústrias e empreendimentos de grande porte na área de manancial;
  • quando a área de compensação fica em outro município, a aprovação é sempre do Estado;
  • na cidade de São Paulo, a prefeitura não analisa projetos na Guarapiranga: o pedido é feito direto na CETESB.

Os municípios com lei compatível com a do manancial podem aprovar compensações de empreendimentos menores que eles mesmos licenciam. Nos empreendimentos maiores, como condomínios a partir de 10 unidades e loteamentos a partir de 100 mil m², a CETESB ouve também o Comitê da Bacia Hidrográfica do Alto Tietê.

Passo a passo

  1. Confirmar a subárea do terreno e se ela permite compensação.
  2. Calcular a área a compensar, com o consultor ou o arquiteto do projeto.
  3. Escolher a forma de compensar e, na vinculação, a área com mata que vai ser usada.
  4. Protocolar na CETESB o projeto com a proposta de compensação e os documentos da área.
  5. Aguardar a análise da CETESB e, nos empreendimentos maiores, a manifestação do Comitê da Bacia.
  6. Registrar a vinculação na matrícula da área, com a licença ou o alvará do empreendimento.

Cada caso pode ter regras a mais, como as da lei municipal de uso do solo. Por isso, vale confirmar o seu caso com o consultor ambiental ou outro especialista.

Como a Compensa.lá ajuda

A parte mais difícil dessa compensação costuma ser achar a área: ela precisa estar dentro da área de manancial da Guarapiranga, ter mata nativa preservada e estar com a documentação pronta para ser registrada na matrícula. A Compensa.lá resolve essa parte:

  • Área com mata nativa dentro da APRM Guarapiranga: a Compensa.lá tem uma área na área de manancial da Guarapiranga, que pode receber compensações de empreendimentos em qualquer município da região.
  • Documentação 100% regular: os documentos da área saem prontos para o protocolo na CETESB.
  • Do tamanho que o seu caso exige: a área pode ser usada em partes, conforme o tamanho da compensação.
  • Também na Billings: a Compensa.lá tem uma área na área de manancial da Billings.

Você ou o seu consultor cuidam do processo na CETESB. A Compensa.lá indica a área e entrega os documentos dela. Peça uma proposta para o seu caso.

O que fazer agora

Para consultores

  • Base legal: Lei estadual 12.233/2006, arts. 66 a 72, com a redação da Lei 17.800/2023, e Decreto 51.686/2007, arts. 47 a 53.
  • Medidas: art. 67, I a VI. A vinculação de áreas verdes (inciso IV) exige gleba "dentro dos limites da APRM-G", demarcada por levantamento planialtimétrico e gravada na matrícula (decreto, art. 50). O excesso de gleba vinculada pode atender outros empreendimentos (inciso V).
  • Empreendimento novo: a taxa de permeabilidade não é compensável; só na regularização. O decreto (art. 49, parágrafo único) veda, em empreendimento novo, a medida do art. 49, III.
  • Compensação monetária: decreto, art. 49, com destino à subconta FEHIDRO Guarapiranga (lei, art. 71) ou ao fundo municipal, quando o licenciamento é municipal.
  • Consulta ao CBH-AT: Deliberação CBH-AT 18/2014: loteamentos a partir de 100.000 m², condomínios a partir de 10 unidades habitacionais e indústrias a partir de 5.000 m² construídos.
  • Capital: pela Portaria SVMA 57/2024, a prefeitura não analisa empreendimentos na APRM-G; o pedido vai à CETESB.

Perguntas frequentes

O que é a APRM Guarapiranga? É a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Guarapiranga: a região cujas águas correm para a represa. A Lei estadual 12.233/2006 define as regras de uso e ocupação do solo de cada subárea.

A área de compensação pode ficar em outro município? Sim. A única exigência de local é ficar dentro da área de manancial da Guarapiranga. Pode ser outro município e outra subárea. Uma área fora da Guarapiranga, mesmo com mata nativa, não serve.

Num empreendimento novo, dá para compensar a falta de área permeável? Não. No empreendimento novo, o próprio projeto precisa cumprir a taxa de permeabilidade. A falta de área permeável só pode ser compensada na regularização de uma ocupação que já existe.

Quanto de área vou precisar? O que falta para cumprir a regra, metro a metro. No caso de unidades a mais, é o número de unidades a mais vezes o lote mínimo da subárea. O consultor ou o arquiteto do projeto faz essa conta.

Posso pagar a compensação em dinheiro? A lei permite, mas o valor é calculado por metro quadrado que passa dos limites e costuma ficar muito alto para as áreas que esses projetos precisam compensar. Por isso, a forma mais usada é vincular uma área com mata nativa.

Na cidade de São Paulo, quem aprova? A CETESB. A prefeitura não analisa projetos na área de manancial da Guarapiranga.

Fontes

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