Quem constrói, ou já construiu, na região que abastece a represa Billings precisa seguir a lei estadual desse manancial. Ela limita o tamanho dos lotes, quanto se pode construir e quanto do terreno precisa ficar sem pavimento, para a água da chuva infiltrar. Quando um empreendimento passa desses limites, a lei permite aprovar ou regularizar a obra com uma compensação. Uma das formas é vincular ao empreendimento uma área com mata nativa preservada, em outro lugar dentro da própria área de manancial da Billings. A seguir, veja quando essa compensação é pedida, como o tamanho da área é calculado e que área pode ser usada.

Resumo em 30 segundos

  • A lei da Billings (Lei estadual 13.579/2009) define, para cada parte da região, o tamanho mínimo do lote, quanto se pode construir e quanto do terreno precisa ficar permeável.
  • Quem passa desses limites pode aprovar ou regularizar o empreendimento com uma compensação, em vez de reduzir o projeto.
  • A conta é simples: a área a compensar é o que falta para cumprir a regra, metro a metro.
  • Todas as formas de compensar precisam ficar dentro da área de manancial da Billings, em qualquer município dela.
  • Quem aprova é a CETESB ou, nos empreendimentos menores que licencia, a prefeitura, como a de São Bernardo do Campo.

O que é a área de manancial da Billings

A APRM Billings (Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais) é a região cujas águas correm para a represa Billings. Ela pega parte de Diadema, São Bernardo do Campo, Santo André, Ribeirão Pires e São Paulo, e todo o município de Rio Grande da Serra.

Para proteger a água, a lei divide a região em cinco grandes partes, chamadas compartimentos, e cada compartimento em subáreas. Cada subárea tem as suas regras de uso e ocupação do solo, que podem mudar de um compartimento para outro. As que mais pesam num projeto são:

  • o lote mínimo: o tamanho mínimo de cada lote ou, num condomínio, a fração de terreno exigida para cada unidade. Ele vai de 250 m², nas áreas mais urbanizadas, a 10.000 m², nas de conservação ambiental;
  • o coeficiente de aproveitamento: quanto se pode construir em relação ao tamanho do terreno;
  • a taxa de permeabilidade: a parte do terreno que precisa ficar sem pavimento, para a água da chuva infiltrar. Vai de 15% a 90% do terreno. Dentro dela, uma parte precisa ter vegetação.

Para saber em que compartimento e em que subárea fica um terreno, é preciso consultar os mapas oficiais da área de manancial. O consultor ou o arquiteto do projeto costuma fazer essa verificação.

Uma observação: se o projeto também vai cortar vegetação nativa, essa é outra compensação, com regras próprias, explicada em Compensação ambiental: como funciona. Este texto trata da compensação pelas regras de uso e ocupação do solo do manancial.

Quando a compensação é pedida

A lei permite compensar em duas situações:

  • Empreendimento novo que não cabe nos limites da subárea. O caso mais comum é o condomínio ou loteamento com mais unidades do que o lote mínimo permite. Também pode ser um projeto com mais área construída do que o coeficiente de aproveitamento admite. Num empreendimento novo, a falta de área permeável não pode ser compensada: o próprio projeto precisa cumprir a taxa de permeabilidade.
  • Regularização de uma ocupação que já existe e está fora das regras. Aqui, além do lote e da área construída, também dá para compensar a falta de área permeável. A regularização tem condições próprias, como a data em que a ocupação começou.

Na Billings, a lei não exclui a compensação em nenhuma das subáreas onde a ocupação é permitida. Mesmo assim, o primeiro passo é confirmar com o consultor como o terreno se enquadra.

Como é calculada a área a compensar

A lei não usa multiplicador. A área a compensar é o que falta para o projeto cumprir a regra, metro a metro. A conta é feita de duas formas, e vale a que der o resultado mais exigente:

  1. Pelas unidades: as unidades do projeto multiplicadas pelo lote mínimo da subárea, menos a área do terreno.
  2. Pela área construída: quanto de terreno seria preciso para a área construída caber no coeficiente de aproveitamento, menos a área do terreno.

Na regularização, soma-se ainda a área permeável que falta no terreno.

Exemplo ilustrativo, com números hipotéticos.

Passo Conta Resultado
Regularização de um condomínio de 60 unidades, num terreno de 10.000 m², numa subárea com lote mínimo de 250 m² 60 × 250 m² − 10.000 m² 5.000 m² pelas unidades
A subárea exige 15% do terreno permeável, e o condomínio tem 1.000 m² 15% × 10.000 m² − 1.000 m² 500 m² de área permeável
Área a compensar 5.000 m² + 500 m² 5.500 m²

Nesse exemplo, a área construída cabia no coeficiente de aproveitamento e não entrou na conta. Se fosse um empreendimento novo, a área permeável não poderia ser compensada, e o projeto teria de cumpri-la no próprio terreno.

As formas de compensar

A lei prevê seis formas, que podem ser combinadas. Todas precisam ficar dentro da área de manancial da Billings:

  1. Doar ao poder público um terreno numa área de restrição à ocupação, como margens de rios, ou numa área indicada pelo plano da bacia ou pelo município.
  2. Criar uma RPPN (Reserva Particular do Patrimônio Natural) ou outra área protegida.
  3. Fazer obras que reduzam a poluição que chega à represa ou que recuperem áreas degradadas. Esta forma só vale na regularização.
  4. Usar a parte que sobrou de uma área já vinculada a outro empreendimento.
  5. Pagar em dinheiro, para um fundo do Estado (ou do município, quando ele é o licenciador) usado na própria área de manancial.
  6. Vincular ao empreendimento uma área com vegetação, que fica preservada e registrada na matrícula do imóvel.

A vinculação costuma ser o caminho mais viável quando a área a compensar é grande. A própria CETESB indica que o pagamento em dinheiro é usado em diferenças pequenas: ele é calculado por metro quadrado que passa dos limites e, em casos maiores, pode chegar a valores muito altos. Doação, RPPN e obras exigem achar, comprar ou executar algo novo, enquanto a vinculação usa uma área com mata que já existe.

Que área pode receber a compensação

A exigência de local é uma só: a área precisa ficar dentro da área de manancial da Billings. Pode estar em outro município e em outro compartimento. A própria lei aponta as áreas de conservação ambiental, as mais preservadas da região, como destino para as compensações dos empreendimentos da Billings. Além disso, a área precisa:

  • ter vegetação preservada, de preferência mata nativa;
  • ficar fora da APP (Área de Preservação Permanente) e da Reserva Legal do próprio imóvel;
  • estar livre de ocupação, "livre de pessoas e de coisas", como diz o regulamento;
  • ter a parte usada demarcada por levantamento topográfico e registrada na matrícula, com o dono responsável por preservá-la;
  • ter a documentação em dia e a concordância do proprietário;
  • não ter sido vinculada antes a outro empreendimento.

Uma mesma área pode atender vários empreendimentos, em partes diferentes: a parte que sobra de uma vinculação pode ser usada por outro projeto.

Precisa de uma área dentro da área de manancial da Billings? Peça a indicação de uma área e um orçamento.

Quem aprova

Quem aprova a compensação é o mesmo órgão que licencia o empreendimento, a CETESB ou a prefeitura:

  • CETESB: loteamentos, indústrias, empreendimentos de grande porte (a partir de 20.000 m² construídos, nos residenciais, ou 10.000 m², nos demais) e os que ficam em mais de um município;
  • prefeitura: os empreendimentos menores, quando o município tem lei compatível com a do manancial, como São Bernardo do Campo e São Paulo;
  • área de compensação em outro município: a aprovação é do Estado, ouvidos os municípios envolvidos.

Na cidade de São Paulo, quando a própria prefeitura licencia o empreendimento na Billings, a área de compensação precisa ficar dentro do município. Diferente da Guarapiranga, a lei da Billings não prevê uma etapa obrigatória no Comitê da Bacia.

Passo a passo

  1. Confirmar o compartimento e a subárea do terreno, e quem licencia o empreendimento.
  2. Calcular a área a compensar, com o consultor ou o arquiteto do projeto.
  3. Escolher a forma de compensar e, na vinculação, a área com mata que vai ser usada.
  4. Protocolar na CETESB ou na prefeitura a proposta de compensação, com os documentos da área.
  5. Aguardar a análise. Aprovada a proposta, o órgão emite a declaração para vincular a área.
  6. Registrar a vinculação na matrícula da área e apresentar a certidão para obter a licença ou o alvará.

Cada caso pode ter regras a mais, como as da lei municipal de uso do solo. Por isso, vale confirmar o seu caso com o consultor ambiental ou outro especialista.

Como a Compensa.lá ajuda

A parte mais difícil dessa compensação costuma ser achar a área: ela precisa estar dentro da área de manancial da Billings, ter mata nativa preservada, estar livre de ocupação e com a documentação pronta para ser registrada na matrícula. A Compensa.lá resolve essa parte:

  • Área com mata nativa dentro da APRM Billings: a Compensa.lá tem área na área de manancial da Billings, que pode receber compensações de empreendimentos da região.
  • Documentação 100% regular: os documentos da área saem prontos para o protocolo na CETESB ou na prefeitura.
  • Do tamanho que o seu caso exige: a área pode ser usada em partes, conforme o tamanho da compensação.
  • Também na Guarapiranga: a Compensa.lá tem uma área na área de manancial da Guarapiranga. Veja como funciona a compensação na APRM Guarapiranga.

Você ou o seu consultor cuidam do processo no órgão. A Compensa.lá indica a área e entrega os documentos dela. Peça uma proposta para o seu caso.

O que fazer agora

Para consultores

  • Base legal: Lei estadual 13.579/2009, arts. 89 a 98 (compensação), 74 a 76 (regularização) e 110 (fundo), com os parâmetros do art. 27 e do Quadro II, e Decreto 55.342/2010, arts. 20 a 25.
  • Medidas: art. 90, I a VI, "dentro dos limites" da APRM-B (§1º). Em empreendimento novo, não cabem a medida III nem a compensação da taxa de permeabilidade (art. 91). Cota-parte igual ao lote mínimo (art. 29).
  • Área receptora: levantamento planialtimétrico e gravação na matrícula (art. 92; decreto, art. 24); "livre de pessoas e de coisas" antes da Declaração para Vinculação (decreto, art. 24, §1º); balanço de cargas igual ou menor que a meta (art. 96, II). A SCA tem como diretriz receber compensações da APRM-B (art. 26, II).
  • Competência: CETESB nos casos do art. 61; município compatibilizado nos demais (arts. 63 e 97); imóveis em mais de um município, órgão estadual (art. 97, p.u.).
  • Compensação monetária: art. 90, §3º, com destino à subconta FEHIDRO Billings (art. 110). Fluxo da CETESB na IT CETESB 001/2023.
  • São Bernardo do Campo: compatibilidade pelas Deliberações CBH-AT 03/2015 e 132/2021. O novo Plano Diretor (Lei 7.617/2026) só produz efeitos com a nova lei de uso e ocupação do solo (art. 151).
  • Capital: Portaria SVMA 57/2024, art. 10, §1º: nas compensações licenciadas pela prefeitura, só imóveis no município de São Paulo.

Perguntas frequentes

O que é a APRM Billings? É a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Billings: a região cujas águas correm para a represa. A Lei estadual 13.579/2009 define as regras de uso e ocupação do solo de cada compartimento e subárea.

A área de compensação pode ficar em outro município? Sim, desde que fique dentro da área de manancial da Billings, com aprovação do Estado. A exceção é o empreendimento na cidade de São Paulo licenciado pela própria prefeitura: nesse caso, a área precisa ficar no município. Uma área fora da Billings, mesmo com mata nativa, não serve.

Num empreendimento novo, dá para compensar a falta de área permeável? Não. No empreendimento novo, o próprio projeto precisa cumprir a taxa de permeabilidade. A falta de área permeável só pode ser compensada na regularização de uma ocupação que já existe.

Quanto de área vou precisar? O que falta para cumprir a regra, metro a metro, pelas unidades ou pela área construída, valendo o resultado mais exigente. Na regularização, soma-se a área permeável que falta. O consultor ou o arquiteto do projeto faz essa conta.

Posso pagar a compensação em dinheiro? A lei permite, e a CETESB costuma usar essa forma em diferenças pequenas. Em casos maiores, o valor pode ficar muito alto, e a vinculação de uma área com mata nativa tende a ser o caminho mais viável.

Em São Bernardo do Campo, quem aprova? A prefeitura, nos empreendimentos menores que ela licencia. Loteamentos, indústrias, empreendimentos de grande porte e os que usam área em outro município ficam com a CETESB.

Fontes

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